دخل الأصل
العقد أو الإدخال المعلن يسبق متوسط الحي ولا يستبدل به.
ورقة دخل بلا افتراضات مسبقة
تحليل العائد الإيجاري
العائد الإجمالي يقارن الدخل السنوي بتكلفة الاقتناء، والعائد الصافي يخصم المصروفات التشغيلية المدخلة، أما التدفق النقدي فيضيف أثر التمويل والمدفوعات خلال الفترة. لا توجد نتيجة موثوقة من دون إيجار قابل للإثبات وإشغال معلوم وتكلفة ومصروفات وفترة مقارنة مناسبة. عند نقص أي مدخل تعرضه الورقة كغير معروف أو يحتاج تحققًا بدل استبداله بمتوسط حي أو افتراض متفائل.
ورقة قراءة الدخل
ثلاث قراءات لا رقم واحد
استخدم المؤشر الرسمي للمقارنة فقط، وأدخل أرقام الأصل بنفسك ثم راقب الفجوات قبل تفسير أي نسبة.
- 01
إجمالي
دخل سنوي مقابل الاقتناء
قراءة أولية لا تخصم التشغيل أو الشغور أو التمويل.
- 02
صافي
الدخل بعد التشغيل
يخصم فقط المصروفات التي أدخلتها وحددت مصدرها أو طبيعتها.
- 03
نقدي
المقبوضات ناقص المدفوعات
يضيف خدمة الدين والمدفوعات النقدية من دون خلطها بالعائد التشغيلي.
- 04
فجوات
المجهول يبقى ظاهرًا
إشغال أو عقد أو مصروف أو تمويل ناقص يمنع تقديم النتيجة كقراءة مكتملة.
أداة تعليمية بإدخالاتك
أدخل ما تعرفه واترك الباقي غير محسوم
الحقول فارغة عمدًا. لا تستورد الورقة إيجار الحي أو إشغاله أو مصروفاته إلى الأصل، ولا ترسل أو تحفظ أي قيمة تدخلها.
مدخلات الأصل والفترة
لا توجد قيم افتراضية. اترك الحقل فارغًا عندما لا تملك له مصدرًا أو افتراضًا معلنًا.
سعر الشراء مع البنود التي قررت إدخالها.
من عقد الأصل أو إدخال مستخدم معلن، لا من متوسط الحي.
إدخال مستقل؛ لا تستورد الورقة إشغال السوق.
الصيانة والإدارة والبنود المتكررة التي أدخلتها.
مدفوعات الفترة فقط؛ لا تنشئ الورقة عرض تمويل.
الصيغ والحدود
- • العائد الإجمالي = الدخل السنوي ÷ تكلفة الاقتناء.
- • العائد الصافي = صافي الدخل التشغيلي ÷ تكلفة الاقتناء.
- • التدفق النقدي = المقبوضات - المصروفات التشغيلية - مدفوعات التمويل.
- • المؤشر الرسمي معيار مقارنة وليس دخلًا للعقار نفسه.
- • النتائج تتغير مباشرة بتغير مدخلات المستخدم ولا تمثل ضمان عائد.
- • الورقة لا تحسب الضريبة أو التمويل أو الإشغال من تلقاء نفسها.
متى تصبح قراءة العائد مفيدة؟
بعد توفر سعر اقتناء قابل للدفاع ودخل سنوي مرتبط بالأصل، ومعرفة الإشغال والمصروفات الرئيسية والتمويل أو التصريح بأنها غير محسومة.
مدخلات القرار
- تكلفة الاقتناء الكلية
- الدخل السنوي الموثق أو إدخال المستخدم
- نسبة الإشغال أو الشغور
- مصروفات التشغيل والصيانة والإدارة
- مدفوعات التمويل خلال الفترة
- مؤشر مماثل في الموقع والنوع والفترة
معايير تغير القرار
إشغال معلوم
الشغور يغير المقبوضات ويجب أن يظهر مستقلًا.
تكلفة شاملة
لا تقسم الدخل على سعر الترسية وحده إذا وجدت بنود مؤكدة أخرى.
فترة مماثلة
المقارنة السوقية تحتاج موقعًا ونوعًا وفترة قابلة للمضاهاة.
خطوات التطبيق
- الخطوة 1
ثبت مصدر الدخل
افصل عقد الأصل عن أي متوسط سوقي تستخدمه للمقارنة.
- الخطوة 2
صنف المصروفات
ميز المؤكد من المتوقع ومن غير المعروف قبل الحساب.
- الخطوة 3
احسب القراءات
اقرأ الإجمالي ثم الصافي ثم التدفق بدل دمجها في نسبة واحدة.
- الخطوة 4
اختبر الفجوة
أوقف التفسير إذا كان مدخل ناقص قادرًا على تغيير القرار.
مصفوفة اكتمال قراءة الدخل
| القراءة | المدخل الضروري | حكم النقص |
|---|---|---|
| العائد الإجمالي | تكلفة اقتناء ودخل سنوي | لا نتيجة عند غياب أيهما |
| العائد الصافي | مصروفات تشغيل وإشغال | يظهر كغير مكتمل |
| التدفق النقدي | تمويل ومدفوعات خلال الفترة | يبقى غير محسوم |
| مرجع السوق | حي ونوع وفترة مماثلة | مقارنة فقط |
مثال تعليمي لا يمثل توصية
طبّق المنهج على معلومة قابلة للفحص
إذا أدخل المستخدم تكلفة الاقتناء والدخل وترك مصروفات التشغيل فارغة، تعرض الورقة العائد الإجمالي وحده وتصف الصافي والتدفق بأنهما يحتاجان تحققًا. لا تملأ المتوسطات الرسمية مكان بيانات الأصل.
أخطاء شائعة
- • استخدام متوسط الحي كإيجار مضمون.
- • تجاهل الشغور والصيانة والإدارة.
- • خلط صافي التشغيل بالنقد المتاح بعد التمويل.
حدود لا يجوز تجاوزها
- • لا ضمان دخل أو إشغال أو تمويل.
- • لا توصية استثمارية أو ضريبية.
- • لا تصبح المقارنة السوقية تقييمًا للعقار المحدد.
الخطوة التالية داخل القرار
راجع بنود الاقتناء عبر دليل التكلفة الكلية.
اختبر البنود رقميًا في ورقة حساب تكلفة المزاد.
راجع قابلية المقارنة في دليل المقارنات العقارية.
ضع الإشغال ضمن مدخلات القرار في دليل الإشغال.
طبّق الورقة على سجل منشور في سوق المزادات.
المصادر والمراجعة
- الناشر:
- شركة درر الجزيرة العقارية
- تاريخ النشر:
- آخر مراجعة:
المصادر المتغيرة تحتاج إعادة تحقق قبل التسجيل أو الدفع أو اعتماد دخل أو اشتراط؛ عند تغير المصدر تبقى النتيجة بحاجة إلى تحقق ولا يفتح مسار تنفيذ بديل.
- الهيئة العامة للعقارمنصة المؤشرات العقاريةمرجع سوقي عام لا يمثل توصية أو دخلًا مضمونًاالموضع: نظرة عامة وإخلاء المسؤوليةالنطاق: المؤشر للمقارنة فقطتم الوصول في فتح المصدر
- الهيئة العامة للعقارالمؤشر التفصيلي للسوق الإيجاريمقارنة النطاق والمتوسط وعدد الصفقات بحسب الحي والنوع والفترةالموضع: وصف المؤشر ومصدر عقود شبكة إيجارالنطاق: لا يعامل المتوسط كإيجار للأصل المعينتم الوصول في فتح المصدر
- الهيئة العامة للعقارمنصة المؤشرات العقارية — المنهج والمصادرتمييز بيانات السوق من دخل وإشغال ومصروفات الأصلالموضع: مصادر بيانات البيع والإيجارالنطاق: المدخل الناقص يبقى غير معروفتم الوصول في فتح المصدر